“千禧世代的影響：科技與偏好的改變如何重塑房地產市場”
一般來說，1980 年代中期至 1990 年代中期出生的人被視為千禧世代。與前幾代人相比，他們進入房地產市場的方式截然不同。總體而言，千禧世代購買第一套房屋的時間比他們的嬰兒潮父母晚。造成這種延遲的原因有很多，但最常被提及的原因是沉重的學生貸款負擔以及大衰退造成的職業停滯的持續後果。
千禧世代如何在購房時利用科技
千禧世代比前幾代人更傾向於利用房地產領域的電子進步，無論是在網路上瀏覽房地產清單，還是透過應用程式申請抵押貸款。由於清單被迅速搶購，他們可以透過應用程式通知快速安排看房和查看房產資訊。與前幾代人相比，大多數千禧世代購房者（根據 NAR 的數據，佔 99%）在購房過程的某個階段會使用網路。沉默世代使用行動裝置的頻率遠不如千禧世代。
2022 年千禧世代購房的關鍵統計數據
圖表 1。
注意
根據 Bankrate 的分析，2022 年首次購房者的最佳城市是匹茲堡、明尼阿波利斯、辛辛那提、堪薩斯城和布法羅。
根據人口普查數據，截至 2019 年，美國有 7,210 萬千禧世代。
房地產市場是否已達高峰？
經濟學家們表示擔心，隨著房地產價格持續上漲，抵押貸款利率也隨著利率的上升而同步上漲，市場可能很快就會達到高峰。
ING 的高級國際經濟學家 James Knightley 表示：「房地產市場看起來越來越脆弱，價格可能會出現修正。」如果價格下跌，過去兩年一些最快的價格增長將會被逆轉。
由於先前因疫情限制而無法進入市場的潛在購房者需求激增，以及因供應鏈延遲導致的供應量低，市場一直異常火熱。然而，經濟學家預計今年夏天將有更多房產進入市場。
來自 Realtor.com 的數據顯示，2022 年 4 月的房屋供應量年減幅度為 2019 年底以來最小。然而，由於房價飆升和供應量異常有限，消費者一直面臨住房負擔能力危機。
千禧世代正在改變房地產經紀人的工作方式。
過去，提供有關房屋的關鍵資訊是房地產經紀人最有價值的地方。由於這些資訊現在很容易取得，因此房地產經紀人的價值現在在於他們在快速、科技化的時代中協商交易、建立持久關係和簡化房產購買流程的能力。
千禧世代偏好使用簡訊與房地產經紀人溝通，以預約看房和詢問有關房屋的問題，這也得益於科技的發展。由於對影片導覽和直播的需求越來越高，因此僅僅提供簡單的圖片往往是不夠的。
千禧世代正在選擇郊區而非城市。
越來越多的千禧世代正在離開城市。最近的一項 Zillow 調查顯示，有 47% 的千禧世代屋主居住在郊區，與城市和鄉村環境形成對比。這種轉變可能歸因於對更大、更現代化房屋的趨勢。
正如我們所展示的，越來越多的人選擇先購買入門級房屋，然後再搬到更大更好的房屋。顯然，千禧世代正在大都市以外的地方發現更好的機會。雖然仍然有比其他世代更多的千禧世代居住在大都會區，但根據上述調查，其中三分之一的人表示住在郊區。遷往郊區可能會對不斷上漲的城市生活成本產生有趣的影響。
雖然千禧世代經常因為他們的消費習慣而受到批評，但購買每日的拿鐵咖啡和酪梨吐司並不是阻止他們購買房屋的原因。現在年齡在 26 歲到 41 歲之間的世代正感受到壓力，而他們本應進入財務狀況最佳時期，但美國平均房價現在超過 33 萬美元，且數十年來的高通膨遠遠超過薪資的成長。因此，許多人正在延遲結婚和生育。
千禧世代的錢變少，債務變多
在 2008 年的經濟大衰退之後，一般家庭的收入和債務之間的差距擴大了。
圖表 2。
根據經濟政策研究所的數據，2008 年的中位數收入降幅是自 1967 年以來單年最大的，並且持續到 2012 年（經通貨膨脹調整後）。
在 2007 年，年齡在 18 歲到 29 歲之間的消費者持有的 1.01 兆美元債務中，學生貸款佔了 2,110 億美元，比年齡在 30 歲到 39 歲之間的消費者持有的債務多出 400 億美元。
隔年，千禧世代的就業人數大幅減少，根據勞工統計局的數據，被認為是主要工作年齡（25 歲到 54 歲之間）的人的總體就業率下降了 220 萬人。由於勞動力市場緊張，剛從大學畢業的千禧世代幾乎沒有就業前景，談判籌碼也很少，經常需要與經驗更豐富的勞工競爭入門級職位。
在收入停滯不前的情況下，房屋價值飆升。
經濟大衰退發生時，許多千禧世代正達到他們的父母可能正在考慮購房的年齡，而抵押貸款利率飆升至 6% 以上。由於中位數家庭收入持續下降，降至 2012 年的最低水平（57,623 美元），因此金融危機產生了長期影響。隨著房價和日常開支的恢復，情況變得更糟。在 2012 年到 2013 年之間，美國的中位數家庭收入僅微幅成長 3.5%，而房地產價值卻成長了 6.5%。根據 Apartment List 對人口普查數據的分析，2020 年美國只有 47.9% 的千禧世代是屋主。千禧世代在 30 歲時的房屋擁有率達到 42%，而 X 世代為 48%，嬰兒潮世代為 51%。
圖表 3
結論
房地產市場受到千禧世代的重大影響，隨著下一代購房者進入市場，可能會出現更多變化。為了正確看待這種演變，重要的是要關注千禧世代所做的良好貢獻。例如，對科技的關注可能會簡化、更有效地進行購房流程。此外，更多千禧世代搬到郊區可能有助於抵消城市房價上漲的影響。
根據 Gottlieb 的說法，與社交媒體一起成長是導致千禧世代在房地產市場上追求快速滿足的原因。即使在目前的供應鏈問題之前，他也觀察到：「他們似乎不想進行改進；他們寧願直接搬進去。」前幾代人更願意翻新老舊房產，並看到未經佈置和專業攝影的房產的潛力，這導致老舊房產（即使它們具有良好的結構）與新建房屋之間的價格、價值和上市天數的差距越來越大。
作者：Sonu Kumar Sah