“千禧世代的影響：科技與偏好轉變如何重塑房地產市場”
一般來說，出生於 1980 年代中期至 1990 年代中期的人被認為是千禧世代。與前幾代人相比，他們進入房地產市場的方式截然不同。總體而言，千禧世代購買第一套房產的時間比他們的嬰兒潮父母晚。造成這種延遲的原因有很多，但最常被提及的原因是一些是沉重的學生貸款負擔，以及大蕭條帶來的職業停滯的持續後果。
千禧世代在購房時如何利用科技
無論是在網路上瀏覽房地產清單，還是透過應用程式申請抵押貸款，千禧世代都比前幾代人更傾向於利用房地產領域的電子進步。由於房源迅速被搶購一空，他們可以透過應用程式通知快速安排看房和查看房產資訊。與前幾代人相比，大多數千禧世代購房者（根據 NAR 的數據，佔 99%）在購房過程的某些階段都會使用網路。相較之下，沉默世代使用行動裝置的頻率遠不及千禧世代。
2022 年千禧世代購房的主要統計數據
圖表 1.
注意
根據 Bankrate 的分析，2022 年首次購房者的最佳城市是匹茲堡、明尼阿波利斯、辛辛那提、堪薩斯城和水牛城。
根據人口普查數據，截至 2019 年，美國有 7210 萬千禧世代人口。
房地產市場是否已達高峰？
經濟學家表示，隨著房地產價格持續上漲，以及抵押貸款利率與不斷攀升的利率同步上升，市場可能很快達到頂峰，這令人擔憂。
ING 資深國際經濟學家 James Knightley 表示：「房地產市場正變得越來越脆弱，可能出現價格修正。」如果價格真的下跌，過去兩年一些最快速的價格成長將會被逆轉。
由於先前因疫情限制而無法進入市場的潛在屋主需求激增，以及供應鏈延遲導致供應不足，市場一直異常火熱。然而，經濟學家預計今年夏天將有更多房產進入市場。
Realtor.com 的本月數據顯示，2022 年 4 月的房屋供應量年減幅度是自 2019 年底以來最小的。儘管如此，由於房價飛漲和供應異常有限，消費者一直面臨著住房負擔能力危機。
千禧世代正在改變房地產仲介的工作方式。
過去，提供關於房屋的重要資訊是房地產仲介的價值所在。由於這些資訊現在很容易取得，因此房地產仲介的價值現在在於他們在快速發展的科技時代中，談判交易、建立持久關係和簡化房產購買流程的能力。
科技也促成了千禧世代偏好與房地產仲介進行文字訊息溝通，以安排預約和詢問關於房屋的問題。由於對影片導覽和直播的需求越來越高，因此單純的圖像往往也變得不足。
千禧世代正在選擇郊區而非城市。
越來越多的千禧世代正在離開城市。最近的一項 Zillow 調查顯示，有 47% 的千禧世代屋主居住在郊區，這與城市和鄉村環境形成對比。這種轉變可能要歸咎於對更大、更現代房屋的趨勢。
正如我們所展示的，越來越普遍的趨勢是人們先等待購買入門級房屋，然後再轉向更大更好的房屋。顯然，千禧世代正在都會區以外的地方發現更好的機會。儘管居住在大都會區的千禧世代仍然比其他任何世代都多，但上述調查顯示，其中三分之一的人居住在郊區。這種向郊區的遷移可能會對城市生活成本上漲產生有趣的影響。
雖然千禧世代的消費習慣經常受到批評，但每天購買拿鐵咖啡和酪梨吐司並不是阻止他們購買房屋的原因。現在年齡在 26 歲至 41 歲之間的這一代人，正當他們應該進入財務巔峰期時，卻感受到壓力，因為美國房屋平均價格現在超過 33 萬美元，而數十年來的高通膨大幅超過薪資漲幅。因此，許多人正在延遲結婚和生育。
千禧世代的錢變少，債務卻變多
在 2008 年的經濟大蕭條之後，一般家庭的收入和債務之間的差距擴大。
圖表 2.
根據經濟政策研究所的數據，2008 年中位數收入的下降幅度是自 1967 年以來單年最大的，而且這種情況一直持續到 2012 年（經通貨膨脹調整後）。
在 2007 年，18 歲至 29 歲的消費者所持有的 1.01 兆美元債務中，學生貸款佔了 2110 億美元，這比 30 歲至 39 歲的消費者所持有的債務多出 400 億美元。
根據勞工統計局的數據，隔年，已經進入市場的千禧世代面臨著大量失業，被認為是主要工作年齡（25 歲至 54 歲之間）的人的整體就業率下降了 220 萬。由於勞動力市場緊張，剛從大學畢業的千禧世代就業前景黯淡，議價能力有限，經常不得不與更有經驗的工人競爭入門級職位。
在收入停滯不前的情況下，房屋價值卻飆升。
當許多千禧世代達到他們的父母可能正在考慮購房的年齡時，經濟大蕭條開始了，抵押貸款利率飆升至 6% 以上。金融危機產生了長期影響，因為家庭收入中位數持續下降，降至 2012 年的最低水準（57,623 美元）。隨著房價和日常生活開支的恢復，情況變得更糟。在 2012 年至 2013 年間，美國家庭收入中位數僅微幅成長了 3.5%，而房地產價值卻成長了 6.5%。根據 Apartment List 對人口普查數據的分析，2020 年，美國只有 47.9% 的千禧世代是屋主。千禧世代在 30 歲時的房屋擁有率達到 42%，相比之下，X 世代為 48%，嬰兒潮世代為 51%。
圖表 3
結論
千禧世代對房地產市場產生了重大影響，隨著下一代購房者進入市場，可能會出現進一步的變化。為了從全局的角度看待這種演變，重要的是要關注千禧世代所做的良好貢獻。例如，對科技的關注可能會簡化購房流程，使其更有效率。此外，更多千禧世代搬到郊區可能有助於抵消城市房價上漲的影響。
Gottlieb 認為，在社群媒體環境下長大是千禧世代在房地產市場上追求快速滿足的原因。他觀察到，即使在目前的供應鏈問題出現之前，「他們似乎不想進行改善；他們寧願直接搬進去。」前幾代人更願意翻新老舊房產，並看到一些未經佈置和專業攝影的房產的潛力，這導致老舊房產（即使它們有很好的結構）與新建房產之間在價格、價值和上市天數方面的差距越來越大。
作者：Sonu Kumar Sah